استثمار أم إيجار؟ المحكمة العليا تحسم نزاعاً بملايين الدراهم حول تحسينات عقارية

في حكم قضائي مفصل يوضح الفارق القانوني الجوهري بين عقد الاستثمار وعقد الإيجار التقليدي، أسدلت محكمة النقض أبوظبي الستار على نزاع تجاري معقد يتعلق بتحسينات وإنشاءات ضخمة أُقيمت على عقار. أيدت المحكمة في حكمها النهائي قرار المحكمة الأدنى درجة، وقضت بتعويض مستثمر بمبلغ يزيد عن 925,000 درهم مقابل الإنشاءات التي أقامها، بينما رفضت مطالباته الأوسع نطاقاً بالتعويض عن الأرباح الفائتة والسمعة التجارية بعد إنهاء عقده قبل الأوان.

📋 خلفية النزاع: مشروع طموح ونهاية مفاجئة

بدأت فصول القصة القانونية عندما أبرم مستثمران اتفاقاً مع مالك عقار لتطوير مساحة فضاء خالية وغير مجهزة تقع في الطابق الثاني من أحد المباني. كانت الرؤية تهدف إلى تحويل هذه المساحة الفارغة إلى مشروع تجاري مزدهر. نص العقد على أن المستثمرين سيتحملان كامل تكاليف البناء والديكور والتجهيزات على نفقتهما الخاصة، وفي المقابل، سيقومان بتشغيل مشروعهما التجاري من هذا الموقع لمدة محددة.

سار المشروع كما هو مخطط له لفترة من الزمن، حيث ضخ المستثمران رأس مال كبير لإنشاء مساحة تجارية متكاملة، شاملة الهياكل الإنشائية والديكورات الراقية والمرافق الأساسية. إلا أن العلاقة التجارية تدهورت، وبلغت ذروتها بإخلاء المستثمرين من العقار بموجب إجراءات قانونية بدأها المالك بسبب مستحقات غير مدفوعة. جاء هذا الإخلاء نتيجة صعوبات مالية تفاقمت خلال جائحة كوفيد-19 العالمية، والتي اعتبرها المستثمران قوة قاهرة أدت إلى توقف كامل لأعمالهما.

بعد الإخلاء وخسارة استثمارهما الكبير في العقار، رفع المستثمران دعوى قضائية ضد المالك. زعما فيها أن المالك قد أثرى بلا سبب على حسابهما من خلال احتفاظه بالتحسينات القيمة التي موّلاها. وطالبا بالتعويض ليس فقط عن تكاليف الإنشاءات المادية، بل وأيضاً عن الأرباح الفائتة والسمعة التجارية التي اكتسبها الموقع بفضل جهودهما. وقدّر تقرير خبرة استشاري أولي، كلفه المستثمران، إجمالي خسائرهما بمبلغ ضخم.

⚖️ المسار القضائي في المحاكم الأدنى درجة

عُرض النزاع أولاً على المحكمة التجارية الابتدائية في أبوظبي. دفع المالك فوراً بعدم اختصاص المحكمة، مجادلاً بأن الاتفاق المبرم هو عقد إيجار بسيط، وبالتالي فإن أي نزاع بشأنه يقع ضمن اختصاص لجنة فض المنازعات الإيجارية. أما من حيث الموضوع، فقد دفع المالك بأن أية تحسينات قام بها المستثمران كانت لمنفعتهما الشخصية والتجارية، وأنه بموجب قانون الإيجارات، لا يحق لهما المطالبة بتعويض عنها عند الإخلاء.

إلا أن المحكمة رفضت الدفع بعدم الاختصاص، وقررت أن طبيعة الاتفاق – الذي تضمن تطوير مساحة خالية بالكامل من الصفر – أقرب إلى عقد استثمار منه إلى عقد إيجار تقليدي. ولتحديد قيمة التحسينات، عينت المحكمة لجنة خبرة ثنائية مكونة من خبير هندسي وآخر محاسبي.

خلص تقرير اللجنة إلى أن قيمة الإنشاءات والتجهيزات الثابتة التي تُركت في العقار تبلغ 925,700 درهم. بناءً على هذا التقرير، قضت المحكمة الابتدائية بإلزام المالك بأن يؤدي للمستثمرين هذا المبلغ، بالإضافة إلى فائدة قانونية بواقع 5% من تاريخ رفع الدعوى. ورُفضت جميع المطالبات الأخرى المتعلقة بالأرباح الفائتة والأضرار الأخرى.

لم يرضِ الحكم أياً من الطرفين، فاستأنف كلاهما. كرر المالك دفوعه المتعلقة بالاختصاص والمسؤولية، بينما جادل المستثمران بأن التعويض غير كافٍ ولا يعكس حجم خسائرهما الحقيقي. إلا أن محكمة الاستئناف لم تجد سبباً لتعديل الحكم الابتدائي وأيدته بالكامل، مما دفع بالطرفين إلى الطعن بالنقض أمام المحكمة العليا.

🔍 حكم محكمة النقض الحاسم

قامت محكمة النقض بضم الطعنين وقدمت حكماً نهائياً شاملاً تناول جميع المسائل القانونية الجوهرية.

فيما يخص طعن مالك العقار: الاختصاص والإثراء بلا سبب

رفضت المحكمة طعن المالك بشكل قاطع، وقدمت تحليلاً قانونياً واضحاً يميز بين عقد الإيجار وعقد الاستثمار. أوضحت المحكمة أن عقد الإيجار يتضمن نقل حق الانتفاع بعقار موجود ومجهز مسبقاً. في المقابل، تضمنت هذه القضية تطوير مساحة خام وفارغة على نفقة المستثمر، وهو ما يغير جوهرياً طبيعة الاتفاق ليصبح استثمارياً. وأكدت المحكمة أن الأعمال الواسعة التي تم تنفيذها، بما في ذلك الأعمال الإنشائية والكهربائية والصحية، تؤكد أن نية الطرفين انصرفت إلى إبرام عقد استثمار وليس مجرد عقد إيجار. وبناءً عليه، فإن المحكمة التجارية هي الجهة المختصة بالنظر في النزاع.

وفيما يتعلق بالتعويض، استندت المحكمة إلى مبادئ قانون المعاملات المدنية. وأكدت أنه عندما يقوم المستأجر (أو المستثمر في هذه الحالة) بإحداث تحسينات بموافقة المالك تعود بالنفع على العين نفسها، فإنه يستحق التعويض عنها إذا انتهى العقد قبل أجله. ورغم أن المستثمرين أُخلوا لعدم السداد، ركزت المحكمة على مبدأ منع الإثراء بلا سبب. فلا يجوز السماح للمالك بالاحتفاظ بأصول ثابتة وذات قيمة أضافت إلى عقاره دون تعويض الطرف الذي موّلها. واعتبرت المحكمة أن تقييم لجنة الخبرة بمبلغ 925,700 درهم كان تقديراً عادلاً لهذه الأصول المادية ولم تجد سبباً للتدخل فيه.

فيما يخص طعن المستثمرين: حدود التعويض

كانت المحكمة حازمة أيضاً في رفض طعن المستثمرين للحصول على تعويضات إضافية. كان المستثمران قد طالبا بالتعويض عن الأرباح الفائتة، والضرر الذي لحق بسمعتهما التجارية، وخسارة القيمة الاستثمارية لمشروعهما. رفضت المحكمة هذه المطالبات لعدة أسباب:

• عبء الإثبات: فشل المستثمران في تقديم أدلة كافية لإثبات هذه الخسائر الإضافية بما يتجاوز القيمة المادية للإنشاءات.

• علاقة السببية: أشارت المحكمة إلى أن العقد قد أُنهي بسبب إخلال المستثمرين أنفسهم بالتزاماتهم (عدم سداد المستحقات). وبالتالي، لا يمكنهم المطالبة بتعويضات عن أضرار تبعية مثل الربح الفائت ناتجة عن إخلاء كان لهم دور في حدوثه.

• السلطة التقديرية في تقارير الخبرة: أعادت المحكمة تأكيد سلطتها في الاعتماد على استنتاجات الخبير المعين من قبلها بدلاً من أي تقرير يقدمه أحد الخصوم. ووجدت أن منهجية الخبير المنتدب كانت سليمة، وأن مطالبات المستثمرين بقيمة أعلى بكثير كانت قائمة على التكهنات وتفتقر إلى أساس متين، خاصة فيما يتعلق بتقدير عمر افتراضي للمشروع يبلغ 35 عاماً.

⚡ الحكم النهائي

قضت محكمة النقض برفض كلا الطعنين. وألزمت كل طرف برسوم ومصاريف طعنه ومصادرة التأمين في كلا الطعنين. وبهذا، رسخ الحكم النهائي قرار المحاكم الأدنى درجة، ليضمن حصول المستثمرين على تعويض عادل عن القيمة المادية التي أضافوها إلى العقار، مع تحميلهم في الوقت نفسه مسؤولية الإخلال الذي أدى إلى إنهاء العقد.